El cambio de uso de locales comerciales a pie de calle en viviendas
vuelve al punto de mira. Esta práctica, muy habitual durante los años
del boom inmobiliario, está regresando al mercado y varios son los
factores que explican su renacer. Por un lado, los precios de la
vivienda no dejan de subir (en 2017 se encarecieron un 7,6%, según los
registradores) y la compra de este tipo de inmuebles resulta más barata.
Por otro, proliferan los locales que quedan vacíos debido al auge del
comercio electrónico.
Las agencias inmobiliarias dan cuenta del renovado interés por este
tipo de inmuebles con un pasado distinto. "Tenemos varias viviendas de este tipo para
poner en el mercado, pero se encuentran en proceso de obtención de
licencias y hasta que no tenemos todo legalizado no sacamos el
producto", relata Manuel Jiménez, broker de Re/Max Ability.
A este nuevo interés ayuda el hecho de que en las ciudades cada vez
hay más locales y talleres vacíos que han perdido el sentido comercial
con la consiguiente devaluación. "En la actualidad existe un notable
incremento en la gestión de este tipo de expedientes. Es habitual que el
promotor de estas actuaciones busque locales en zonas de la ciudad que,
por su localización, tienen una escasa visibilidad desde un punto de
vista comercial, por lo que su precio de venta como local suele ser más
ajustado, para proponer el cambio de uso de local a vivienda", señala
Daniel Uceda, director del Departamento de Certificados de Aparejadores
Madrid.
El precio de compra de un local es hasta un 50% más barato que el de
una vivienda, un descuento que está atrayendo a particulares e
inversores. Estos últimos han visto claro el negocio. "Son los
inversores quienes demandan este tipo de inmueble, pues cambian su uso a
vivienda, lo ponen en alquiler y en menos de una semana les está
produciendo ingresos con una rentabilidad que puede estar alrededor del
7%", indica José Luis Benayas, gerente de Look & Find Pacífico.
Otros han visto claro que el negocio está en las viviendas
turísticas. "Un perfil que demanda este tipo de proyectos son los
propietarios de esos locales u oficinas que quieren legalizarlos,
destinarlos a viviendas turísticas y aprovechar la rentabilidad", añade
Javier de la Cruz, consultor en DmasC Arquitectos.
Pero son muchos más los que prefieren evitar el engorroso y complejo
trámite de cambiar el uso. El descuento para los que compran la vivienda
ya legalizada es menor, aunque siguen ahorrando unos miles de euros.
"El precio medio es entre un 20% y un 30% inferior al precio de la
vivienda común en esa zona".
La factura final también va a depender de la superficie del inmueble.
Una parte de la demanda busca locales de pequeño tamaño. Y por otro, y dando un salto en el concepto, están
los llamados lofts, con superficies de 300 metros cuadrados y un diseño
cuidado
Madrid y Barcelona, que registran las mayores subidas en los precios
de las casas, son las ciudades donde más se dan este tipo de
conversiones. Las hay en ciudades de menor tamaño pero son menos
relevantes.
Trámites complejos
Ahora bien, estos locales deben ser legalizados para poder vivir en
ellos, algo que conlleva un sinfín de requisitos y trámites que van a
depender del ayuntamiento en el que se encuentre el local y que no
siempre serán viables.
Entre otras cosas hay que verificar que el cambio no está prohibido
por los estatutos de la comunidad de propietarios; que la limitación
urbanística del número de viviendas por hectárea no se haya superado;
debe estar situado en planta sobre rasante y su cambio no será posible
si el local está destinado a garaje como dotación del edificio. Además,
hay que cumplir el Código Técnico de la Edificación, especialmente en
materias de accesibilidad, salubridad y seguridad frente a incendios. Y
será necesario comprobar que el ámbito urbanístico donde se encuentra el
edificio permite el cambio de uso, señala Daniel Uceda.
Los requisitos dependen de cada ayuntamiento. Por ejemplo, en el de
Madrid la superficie útil mínima debe ser de 38 metros cuadrados,
pudiendo reducirse a 25 metros en el caso de que sea un estudio.
